Ça va mal dans notre immeuble et je pense vendre : que faire ?

Vous êtes copropriétaire et la gestion de votre immeuble vous exaspère ? Vous songez à vendre mais hésitez encore ? Voici les options qui s’offrent à vous.

Il arrive que des copropriétaires soient insatisfaits de leur gestionnaire externe ou de leur conseil d'administration (CA), parfois des deux à la fois. Parfois, c’est la transparence qui n’est pas au rendez-vous et mine la confiance envers les administrateurs ou les gestionnaires. Parfois, ce sont des tensions qui se sont immiscées depuis des mois, voire des années, au sein de la communauté des copropriétaires, au point de penser à vendre. Que faire ?

Quand une situation ne nous convient pas/plus et que la communication entre les copropriétaires est devenue difficile, quatre postures peuvent être adoptées :

1. Le statu quo Le maintien du statu quo consiste à ignorer les sources d’insatisfaction, à se fermer les yeux et se boucher les oreilles, ce qui peut procurer une certaine paix d'esprit à court terme, mais risque aussi de nourrir l'insatisfaction et les inquiétudes. Le statu quo est une posture de "repli stratégique" qui permet de ne pas se mêler aux conflits et qui épargne du même souffle à la personne insatisfaite de participer à changer la situation.
2. La contestation On peut choisir de jouer le rôle de "chien de garde" en contestant les manières de faire, en multipliant les rappels à l'ordre concernant le fonctionnement déficient et les irrégularités, en soulignant les corrections nécessaires aux ordres du jour et procès-verbaux, en envoyant des mises en demeure, etc. Le plus souvent, cette posture nourrit les conflits au sein d'un groupe, en plus d’être énergivore et chronophage. Toutefois, bien menée et appuyée par d'autres copropriétaires, la contestation peut mener à des résultats concrets, tels que des changements dans la gestion ou une meilleure transparence.
3. La fuite On peut vouloir se soustraire à une situation toxique et la fuir en déménageant. La fuite n'a pas ici un sens négatif ; elle est parfois nécessaire pour se défaire des situations malsaines et peut témoigner d'une capacité à poser ses limites. Toutefois, la fuite peut aussi être une posture déchirante dans la mesure où elle exige de renoncer à ce qui est aussi positif dans son milieu de vie : attachement à son espace habitable enfin de son goût, attachement à des souvenirs, à des voisins devenus des connaissances ou des amis, à son quartier, etc.
4. Le changement On peut vouloir participer au changement en s'impliquant au sein du CA pour remettre le syndicat sur les rails, ce qui représente un engagement personnel important et nécessite une volonté et une capacité de faire équipe avec d'autres copropriétaires. Cette posture requiert un désir de s'impliquer pour le bien commun pendant plusieurs années en plus de disposer d'une dose d'énergie certaine. L’avantage est double : du point de vue de la collectivité des copropriétaires, cette posture permet de reprendre le contrôle sur une administration défaillante, qui mine l’administration du syndicat et les relations entre copropriétaires, alors que du point de vue personnel, l’engagement permet de s’extirper du rôle de victime (ou de bouc émissaire) de la situation déplorée. S'impliquer ne signifie pas forcément rejoindre le CA immédiatement : assister aux assemblées, poser des questions, proposer des solutions ou mobiliser d'autres copropriétaires sont déjà des actions significatives.

La posture choisie dépendra de plusieurs facteurs : la personnalité et les conditions de la vie de chacun et chacune (âge, expériences de travail ou en copropriété, état de santé, situation familiale, occupation, etc.), le climat social au sein de la communauté des copropriétaires, l’attachement à son logement, à son quartier et enfin, la situation financière de chaque personne.

C’est en évaluant le poids de chaque facteur qu’une décision pourra être prise sereinement.

Julie Boivin / 26 mars 2025

Budget vs États financiers : quelle est la différence pour votre copropriété ?

Dans une petite copropriété, il est facile de se perdre dans les termes comptables, surtout lorsqu'on est bénévole au conseil d'administration ! Deux notions reviennent souvent : le budget et les états financiers. Mais à quoi servent-ils exactement ? Et en quoi sont-ils différents ?

Le budget : un plan pour l'avenir

Le budget est une prévision, comparable à une carte routière pour l'année à venir. Il sert à :

• Estimer les dépenses à venir (ex. : déneigement, assurances, entretien, apport au fonds de prévoyance) ;
• Calculer les cotisations mensuelles des copropriétaires ;
• Aide à prendre des décisions financières éclairées.

Généralement préparé par les administrateurs ou le gestionnaire, le budget est ensuite présenté aux copropriétaires lors de l'assemblée annuelle. Il ne s'agit pas d'une science exacte, mais d'un outil de planification essentiel.

Les états financiers : le reflet de la réalité

Contrairement au budget, les états financiers montrent ce qui s'est réellement passé au cours de l'année. Ils comprennent :

• Un bilan : ce que la copropriété possède et doit ;
• Un état des résultats : les revenus et dépenses réels ;
• Parfois des notes explicatives .

Ces documents permettent de vérifier si le budget a été respecté et d'évaluer la santé financière du syndicat.

Et les charges communes ?

Oui, c'est bien le budget qui détermine les charges communes ! Une fois que toutes les dépenses annuelles prévues sont indiquées, le total est réparti entre les copropriétaires selon leur devis-partie, habituellement dans la déclaration de copropriété.

Par exemple, si le budget prévoit 24 000 $ de dépenses pour l'année et que votre unité représente 10 % de la copropriété, vos charges communes s'élèveront à 2 400 $, soit 200 $ par mois.

Le budget est donc l'outil clé pour établir ce que chacun doit contribuer pour assurer le bon fonctionnement de l'immeuble.

L'importance d'un fonds de contingence ou d'urgence

Il est essentiel d'inclure un fonds de contingence ou un fonds d'urgence dans le budget de votre copropriété. Ce fonds permet de couvrir les imprévus, comme une réparation urgente (ex. : ascenseur en panne), sans perturber les finances de la copropriété.

En règle générale, un fonds de contingence représente environ 5 à 10 % du budget annuel . Il garantit que votre copropriété peut faire face à des situations imprévues sans nuire à sa gestion financière et, surtout, limiter le recours aux cotisations spéciales en cours d'année.

En somme, un budget bien conçu et des états financiers bien analysés permettent d'assurer une gestion saine et transparente de votre copropriété !

Julie Pronovost, 1er avril 2025

Est-ce que mon syndicat doit produire un rapport d'impôt ?

La réponse est oui, peu importe sa taille, un syndicat de copropriété doit produire des déclarations fiscales

Commençons par briser un mythe : même si votre syndicat ne vend pas de biens et qu'il est considéré comme un organisme à but non lucratif (OSBL), il est quand même considéré comme une société par l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec. Eh oui, les syndicats doivent produire une déclaration fiscale chaque année, même si leur seule source de revenus est le maigre intérêt sur le compte bancaire.

Pourquoi ? Parce que le gouvernement aime les papiers bien rangés et qu'il ne fait pas de favoritisme, même pour les triplex bien entretenus.

Fort heureusement, dans la grande majorité des cas, il n'y aura pas d'impôt à payer. 

Les formulaires à remplir : T2, CO-17 et leurs copains

Pour les déclarations fiscales d'un syndicat de copropriété, vous aurez besoin de :

• Le formulaire T2 (au fédéral) : Oui, il est similaire à celui utilisé par les grandes entreprises, mais ne vous inquiétez pas, une version allégée est disponible pour les syndicats (T2 Abrégée).
• Le formulaire CO-17.SP (au provincial) : L'équivalent québécois du T2, mais avec un peu plus d'accent et des cases à cocher en plus. Puisque ce formulaire est assez sommaire, vous devez joindre vos états financiers à l'envoi postal.

Mais attendre, ce n'est pas tout ! Il faudra également remplir quelques annexes pour compléter tout ça, comme :

• L'annexe 100 (le bilan) : Pour indiquer les actifs du syndicat (comme le fonds de prévoyance ou le cabanon qui permet de ranger les vélos).
• L'annexe 125 (l'état des résultats) : Pour lister les revenus et les dépenses, même si votre seul revenu est l'intérêt de 3,27 $ généré par le fonds de prévoyance.
• L'annexe 141 : Pour que l'ARC en sache un peu plus sur la situation financière du syndicat et sur les personnes qui ont fourni les renseignements financiers.

Les formulaires sont disponibles sur les sites de Revenu Québec et de l'Agence de Revenu du Canada. Il faut tout simplement les télécharger et il est possible de les remplir à l'écran.

Les conséquences de faire l'autruche avec les déclarations fiscales

Si l'idée de remplir ces formulaires vous donne envie de les glisser sous le tapis, méfiez-vous. Ne pas produire vos déclarations fiscales peuvent mener à :

• Des pénalités financières : Parce que oui, même les syndicats peuvent recevoir des amendes salées.
• Des vérifications fiscales : Et ça, c'est l'équivalent administratif d'une rencontre avec votre belle-mère qui n'a pas encore pris son café un dimanche matin.

Papier ou électronique ? Un peu des deux

Contrairement à ce qu'on pourrait penser, les syndicats de copropriété ont encore le droit de faire leur déclaration T2 au fédéral en version papier. Au provincial (Québec), même topo : vous pouvez envoyer votre CO-17.SP par la poste. Mais attention ! Si vous êtes un préparateur qui produit plus de 5 déclarations fiscales par année, là, c'est différent : vous devrez les transmettre électroniquement. Sinon, le bon vieux papier, l'enveloppe et le timbre restent vos meilleurs alliés.

Les états financiers : un entrant essentiel

Les états financiers jouent un rôle crucial dans la préparation des déclarations fiscales d'une copropriété. Ils fournissent une vue d'ensemble complète de la santé financière de la copropriété, incluant les revenus, les dépenses, les actifs et les passifs. Ces informations sont essentielles pour déterminer les obligations fiscales de la copropriété et pour s'assurer que toutes les dépenses et revenus sont correctement déclarés.

Les états financiers peuvent en général être préparés par les administrateurs ou toute personne qualifiée à qui le conseil d'administration confie cette tâche. Mais attention, dans certains cas, la déclaration de copropriété peut exiger que les états financiers soient préparés par un comptable agréé. Ceci est surtout le cas pour les grandes copropriétés. Ne prenez pas de chances, vérifiez si votre déclaration fournit des précisions à ce sujet.

Un préparateur expérimenté ? Pas obligatoire, mais franchement conseillé !

Produire une déclaration fiscale pour un syndicat de copropriété n'est pas réservée aux comptables agréés. Vous pouvez théoriquement le faire vous-même un peu comme réparer une fuite sous l'évier avec un tutoriel YouTube. Vous pouvez également confier cette tâche à un préparateur qualifié et expérimenté (avec ou sans titre comptable).

Soyons honnêtes : un préparateur d'impôt, c'est comme un bon voisin qui a tous les bons outils – il vous évitera bien des soucis et des erreurs gênantes. Et si votre préparateur a une forte expertise en matière de copropriétés, c'est un atout précieux. Il sera en mesure de bien comprendre la réalité de votre syndicat.

En résumé : 

Tous les syndicats de copropriété, même les tous petits, doivent produire des déclarations fiscales chaque année. C'est la loi. Heureusement, il existe des ressources pour vous aider à vous démêler avec les multiples formulaires. Les états financiers jouent un rôle essentiel dans cette démarche, en fournissant une vue d'ensemble de la santé financière de la copropriété. Faire appel à un préparateur qualifié peut grandement faciliter ce processus et éviter des erreurs gênantes. On ne le répète jamais assez, une gestion fiscale transparente et efficace contribue à la tranquillité d'esprit des copropriétaires et à la bonne gestion de leur propriété.

Bonne saison des impôts !

Voilà !

Rédactrice de contenu : Julie Pronovost

La réponse est NON.   Le projet de règlement du gouvernement n'est pas encore en vigueur, puisqu'il est toujours à l'étude, au 25 novembre 2024. 

Il le sera possiblement en 2025. 

Le projet de règlement portera sur : L'étude du fonds de prévoyance, le carnet d'entretien et l'attestation du syndicat. Ces documents deviendront obligatoires selon certaines modalités dans le nouveau règlement, lorsqu'il sera publié. 

Exemple, pour l'étude du fonds de prévoyance :

L'obligation de réaliser une étude du fonds de prévoyance deviendra effective trois ans après l'adoption du règlement prévu par le gouvernement du Québec. Si ce règlement voit le jour en 2025, comme anticipé, tous les syndicats de copropriétaires devront s'y conformer d'ici 2028, soit avant que le troisième anniversaire de son entrée en vigueur ne souffle ses bougies, avec toutes ces modalités et nuances. 

Projet de règlement sur la copropriété - non en vigueur

Le 11 septembre 2024, le gouvernement du Québec a déposé un projet de règlement visant à renforcer la gestion des copropriétés grâce à trois mesures principales :

1. Étude du fonds de prévoyance : Les syndicats devront obligatoirement réaliser une étude du fonds de prévoyance tous les cinq ans. Cette étude déterminera les montants nécessaires pour couvrir les réparations majeures et le remplacement des parties communes sur une période de 25 ans. Les compétences professionnelles à effectuer ces études sont spécifiées pour assurer une application uniforme.
2. Carnet d'entretien : La tenue d'un carnet d'entretien devient obligatoire. Ce document devra inclure un inventaire détaillé des parties communes, les dates d'installation, les travaux nécessaires et un plan prévisionnel des réparations sur 25 ans. Il doit être mis à jour chaque année et révisé tous les cinq ans (ou dix ans pour les petites copropriétés) par des professionnels qualifiés.
3. Attestation de la copropriété : Lors de la vente d'une unité, le vendeur devra fournir une attestation émise par le syndicat dans un délai de 15 jours. Cette attestation comprend des informations sur l'état financier de la copropriété, les sinistres récents et les travaux prévus, garantissant ainsi la transparence pour les acheteurs.

Le projet de règlement déposé le 11 septembre 2024 n'est pas encore en vigueur et pourrait entrer en application en 2025. En attendant, les organismes de défense des droits des copropriétaires, tels que le RGCQ, ont eu l'opportunité de soumettre des mémoires. afin de suggérer des modifications et/ou des améliorations.

Ces mémoires pourront notamment plaider pour des ajustements spécifiques en faveur des petits syndicats de copropriété (moins de 9 unités), qui pourraient bénéficier d'exemptions ou de délais plus longs pour certaines obligations, comme la révision du carnet d'entretien tous les dix ans au lieu de cinq.

Vous pouvez consulter le règlement proposé pour connaître les détails et suivre l'évolution du processus via les plateformes des organismes de copropriété ou le site des publications officielles du Québec

https://www.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/fileadmin/gazette/pdf_encrypte/lois_reglements/2024F/84076.pdf

ATTESTATION DU SYNDICAT

 L'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété prévue au premier alinéa de l'article 1068.1 du Code civil, dicté par l'article 35 de la Loi visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divisée, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l'amélioration de ses règles de fonctionnement et modification la Loi sur la Société d'habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal (2019, chapitre 28), doit contenir au minimum les renseignements suivants :

1° le montant total du fonds de prévoyance ainsi que la recommandation de l'étude du fonds de prévoyance quant au montant minimum devant être disponible à ce fonds au début de l'année en cours;

2° le montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires par le syndicat lors des 2 années précédentes, et le montant total des contributions aux charges communes payées par les copropriétaires au cours de cette période;

3° le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété;

4° le montant du surplus ou du déficit annuel apparaissant aux 2 derniers états financiers de la copropriété;

5° une mention à l'effet que le syndicat est le titulaire des polices d'assurance concernées il doit souscrire en vertu de l'article 1073 du Code civil ;

6° le montant total du fonds d'auto assurance et le montant de la plus haute franchise prévu par les assurances souscrites par le syndicat;

7° une description sommaire :

1. a) des inspections et expertises réalisées à l'initiative du syndicat, au cours des 5 dernières années, qui ont été portées sur l'état général de l'immeuble ou de l'une de ses principales composantes;
2. b) des sinistres ayant affecté, au cours des 5 dernières années, la partie privative faisant l'objet de la vente ou les parties communes de l'immeuble ;
3. c) des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes au cours des 5 dernières années, et ceux prévus pour les 10 prochaines années ou devant être effectués à brève échéance à la suite d'un imprévu;
4. d) des litiges en cours auxquels est partie le syndicat et qui font l'objet d'une procédure devant un tribunal. L'attestation doit être datée et comporter la signature de la personne autorisée à la donner ainsi que son nom et sa qualité.

Pour l'instant il n'y a pas de modèles standards, il s'agira d'un document maison préparé par le conseil d'administration. Il semblerait que le RGCQ soit en train de préparer un formulaire sur cette attestation (règlement à venir)

Extrait du projet de règlement

11 septembre 2024

*** Voici un exemple : 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Nom de la copropriété]
[Adresse de l'immeuble]

ATTESTATION DU SYNDICAT
(En vertu de l'article 1068 du Code civil du Québec)

Nous, soussignés, membres du conseil d'administration du Syndicat des copropriétaires [Nom de la copropriété], attestons par la présente les informations suivantes concernant l'unité de copropriété portant le numéro [Numéro de l'unité] située à [Adresse complète] et appartenant à [Nom du copropriétaire].

1. Charges communes et contributions

• Charges communes mensuelles : [Montant en $]
• Montant impayé (le cas échéant) : [Montant en $ ou "Aucun"]
• Cotisations spéciales exigibles : [Oui / Non]
  • Si oui, montant et motif : [Détail]

2. Fonds du syndicat

• Solde du fonds de prévoyance : [Montant en $]
• Solde du fonds d'auto-assurance : [Montant en $]

3. Assurances du syndicat

• Nom de l'assureur : [Nom de la compagnie d'assurance]
• Numéro de police et période de couverture : [Détails]

4. Procédures judiciaires

• Le syndicat est-il impliqué dans une procédure judiciaire ? [Oui/Non]
  • Si oui, nature et parties concernées : [Détail]

5. Autres informations pertinentes

• [Toute autre information pertinente sur l'immeuble ou les finances du syndicat]

Fait à [Ville], le [Date]

Pour le Syndicat des copropriétaires

[Nom, titre]
Membre du conseil d'administration

[Nom, titre]
Membre du conseil d'administration

Remarque : Cette attestation est fournie conformément à l'article 1068 du Code civil du Québec et reflète les informations disponibles à la date de sa signature.

Produit avec l'aide de l'IA (chatGPT-4)

Bonne question, voici mon opinion, sur le sujet.

Une fois le projet de règlement adopté, les syndicats de copropriété auront l'obligation de réaliser une étude du fonds de prévoyance accompagnée d’un carnet d’entretien. Pour un administrateur, cet outil sera essentiel à une gestion rigoureuse et efficace de l’immeuble. Mais en réalité, il l’est déjà aujourd’hui, même en l’absence d’une obligation légale formelle.

Bien qu’aucune autorité ne surveille directement la gestion des copropriétés, ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui, en assemblée, ont le pouvoir d’élire des administrateurs compétents et soucieux de la valeur de leur bien, tout comme ils peuvent destituer ceux qui font preuve de négligence ou d’incompétence.

L'absence d’une étude du fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien constitue un véritable handicap lors de la revente des unités de condo. Sans ces documents, le syndicat ne peut pas démontrer sa bonne gestion, ce qui se reflétera négativement dans l’attestation du syndicat requise pour la transaction. Un immeuble mal géré est non seulement plus difficile à vendre, mais il risque aussi de l’être à perte.

Un bon courtier immobilier déconseillera l’achat d’un condo dans une copropriété mal administrée, et les institutions financières seront réticentes à accorder un prêt hypothécaire pour un tel immeuble. En somme, une gestion déficiente peut avoir des conséquences financières lourdes pour l’ensemble des copropriétaires.

Il n’y aura certes aucune « police » pour surveiller les syndicats défaillants, mais les conséquences d’une mauvaise gestion seront bien réelles : dépérissement de l’immeuble, accumulation de cotisations spéciales pour compenser les manques, et difficulté croissante à assurer un entretien adéquat sans ces outils essentiels. Le but de la loi est justement d’aider les copropriétaires à structurer et optimiser la gestion de leur immeuble, afin de préserver sa valeur et d’éviter ces écueils.