LE BLOGUE de CGC - Conseiller Gestion Condos

Ça va mal dans notre immeuble et je pense vendre : que faire ?

Vous êtes copropriétaire et la gestion de votre immeuble vous exaspère ? Vous songez à vendre mais hésitez encore ? Voici les options qui s’offrent à vous.

Il arrive que des copropriétaires soient insatisfaits de leur gestionnaire externe ou de leur conseil d'administration (CA), parfois des deux à la fois. Parfois, c’est la transparence qui n’est pas au rendez-vous et mine la confiance envers les administrateurs ou les gestionnaires. Parfois, ce sont des tensions qui se sont immiscées depuis des mois, voire des années, au sein de la communauté des copropriétaires, au point de penser à vendre. Que faire ?

Quand une situation ne nous convient pas/plus et que la communication entre les copropriétaires est devenue difficile, quatre postures peuvent être adoptées :

1. Le statu quo Le maintien du statu quo consiste à ignorer les sources d’insatisfaction, à se fermer les yeux et se boucher les oreilles, ce qui peut procurer une certaine paix d'esprit à court terme, mais risque aussi de nourrir l'insatisfaction et les inquiétudes. Le statu quo est une posture de "repli stratégique" qui permet de ne pas se mêler aux conflits et qui épargne du même souffle à la personne insatisfaite de participer à changer la situation.
2. La contestation On peut choisir de jouer le rôle de "chien de garde" en contestant les manières de faire, en multipliant les rappels à l'ordre concernant le fonctionnement déficient et les irrégularités, en soulignant les corrections nécessaires aux ordres du jour et procès-verbaux, en envoyant des mises en demeure, etc. Le plus souvent, cette posture nourrit les conflits au sein d'un groupe, en plus d’être énergivore et chronophage. Toutefois, bien menée et appuyée par d'autres copropriétaires, la contestation peut mener à des résultats concrets, tels que des changements dans la gestion ou une meilleure transparence.
3. La fuite On peut vouloir se soustraire à une situation toxique et la fuir en déménageant. La fuite n'a pas ici un sens négatif ; elle est parfois nécessaire pour se défaire des situations malsaines et peut témoigner d'une capacité à poser ses limites. Toutefois, la fuite peut aussi être une posture déchirante dans la mesure où elle exige de renoncer à ce qui est aussi positif dans son milieu de vie : attachement à son espace habitable enfin de son goût, attachement à des souvenirs, à des voisins devenus des connaissances ou des amis, à son quartier, etc.
4. Le changement On peut vouloir participer au changement en s'impliquant au sein du CA pour remettre le syndicat sur les rails, ce qui représente un engagement personnel important et nécessite une volonté et une capacité de faire équipe avec d'autres copropriétaires. Cette posture requiert un désir de s'impliquer pour le bien commun pendant plusieurs années en plus de disposer d'une dose d'énergie certaine. L’avantage est double : du point de vue de la collectivité des copropriétaires, cette posture permet de reprendre le contrôle sur une administration défaillante, qui mine l’administration du syndicat et les relations entre copropriétaires, alors que du point de vue personnel, l’engagement permet de s’extirper du rôle de victime (ou de bouc émissaire) de la situation déplorée. S'impliquer ne signifie pas forcément rejoindre le CA immédiatement : assister aux assemblées, poser des questions, proposer des solutions ou mobiliser d'autres copropriétaires sont déjà des actions significatives.

La posture choisie dépendra de plusieurs facteurs : la personnalité et les conditions de la vie de chacun et chacune (âge, expériences de travail ou en copropriété, état de santé, situation familiale, occupation, etc.), le climat social au sein de la communauté des copropriétaires, l’attachement à son logement, à son quartier et enfin, la situation financière de chaque personne.

C’est en évaluant le poids de chaque facteur qu’une décision pourra être prise sereinement.

Julie Boivin / 26 mars 2025

Je suis chez moi après tout :

mon syndicat peut-il m’interdire de fumer dans ma partie privative ?

Les juristes nous préviennent : s'il est déjà interdit par la loi de fumer dans les parties communes, il est plus délicat d'interdire à quelqu’un de fumer dans sa partie privative (2 avocats en discutent dans une vidéo. Voir lien 1 ci-bas). La volonté d’interdire de fumer est une question souvent « émotive » où s’affrontent fumeurs et non-fumeurs. De plus, quand il y a déjà des fumeurs (peu importe le produit consommé) dans l’immeuble, une interdiction ne pourra pas être entérinée par un simple règlement, adopté à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. En fait, la démarche visant à réglementer dépend de la situation dans l’immeuble. Plusieurs questions devraient être posées : Y a-t-il des copropriétaires fumeurs dans l’immeuble qui ont acheté avant que la volonté de règlementer sur la fumée ne se manifeste ? La volonté d'interdire de fumer dans les parties privatives est-elle largement partagée ? Quelles sont les caractéristiques physiques de l'immeuble (structure, matériaux de construction, système de ventilation, etc.) qui justifieraient une interdiction dans les parties privatives ou dans les parties communes à usage restreint ? La fumée secondaire gêne-t-elle présentement ? Bref, il faut rassembler des informations objectives avant de règlementer.

La délicate question de l’interdiction de fumer dans les unités privatives met en jeu les droits des copropriétaires-fumeurs d’une part et les droits à la santé des non-fumeurs d’autre part. En effet, les fumeurs ont le droit de jouir de leur partie privative (art. 1063 C.c.Q.) et le droit de propriété protège aussi, en partie, les droits des copropriétaires fumeurs. Par ailleurs, les non-fumeurs ont aussi des droits dont le droit à la santé (loi québécoise) et à la vie (chartes canadienne et québécoise).

Pour pouvoir interdire de fumer dans les parties privatives, il faut démontrer les inconvénients de la fumée sur autrui, compte tenu des caractéristiques propres de l’immeuble. Par exemple : on pourrait démontrer que l'odeur se propage entre les unités, en raison de la non-étanchéité de l'immeuble. Une décision de la Cour supérieure du Québec a d’ailleurs tranché en faveur des non-fumeurs pour cette raison en 2019 (pour lire la décision, voir lien 2 ci-bas) en précisant que le droit de fumer n'est pas un « droit inaliénable » (n'est pas un droit fondamental) et qu’on peut donc interdire de fumer lorsque la fumée secondaire s’infiltre entre les unités.

Entre les 2 pôles consistant à permettre ou interdire de fumer dans les parties privatives, on pourrait aussi envisager une 3^e voie, celle du compromis (vivre en copropriété, c'est aussi l'art du compromis) en interdisant de fumer partout, sauf sur les balcons. Certes, la configuration des balcons est parfois telle qu’elle ne protège pas les voisins de la fumée.

Bref, il n'est pas si simple d'interdire de fumer dans les parties privatives quand ce n’est pas déjà enchâssé dans la déclaration de copropriété (notarié et signé).

S’il n'y a aucun fumeur dans l’immeuble et que le règlement visant l’interdiction est approuvé par tous, l’assemblée n’a pas de problème épineux à résoudre. Mais s’il y a un seul copropriétaire qui s’oppose à la restriction du droit de fumer dans sa partie privative, il faudra plus qu'un règlement d’immeuble pour retirer un droit à quelqu'un qui l'exerce déjà. Il faudra alors démontrer l’inconvénient de la fumée sur autrui et négocier une entente. Sinon entreprendre un recours judiciaire.

Il serait avisé de consulter un avocat ou un notaire en droit de la copropriété, en particulier s’il y a de l’opposition de la part d’un seul copropriétaire. 

Pour aller plus loin

1. Fumer dans un condo : vidéo où 2 avocats en discutent en 2022 et un court article sur le sujet. https://www.djclegal.com/fumer-dans-un-condo/....
2. Décision de la Cour Supérieure rendue en mai 2019 https://www.canlii.org/fr/qc/qccs/doc/2019/2019qccs2238/2019qccs2238.html?searchUrlHash=AAAAAQAfZnVtw6llIGNvcHJvcHJpw6l0w6kgcsOoZ2xlbWVudAAAAAAB&resultIndex=1

Julie Boivin/30 juin 2025

Budget vs États financiers : quelle est la différence pour votre copropriété ?

Dans une petite copropriété, il est facile de se perdre dans les termes comptables, surtout lorsqu'on est bénévole au conseil d'administration ! Deux notions reviennent souvent : le budget et les états financiers. Mais à quoi servent-ils exactement ? Et en quoi sont-ils différents ?

Le budget : un plan pour l'avenir

Le budget est une prévision, comparable à une carte routière pour l'année à venir. Il sert à :

• Estimer les dépenses à venir (ex. : déneigement, assurances, entretien, apport au fonds de prévoyance) ;
• Calculer les cotisations mensuelles des copropriétaires ;
• Aide à prendre des décisions financières éclairées.

Généralement préparé par les administrateurs ou le gestionnaire, le budget est ensuite présenté aux copropriétaires lors de l'assemblée annuelle. Il ne s'agit pas d'une science exacte, mais d'un outil de planification essentiel.

Les états financiers : le reflet de la réalité

Contrairement au budget, les états financiers montrent ce qui s'est réellement passé au cours de l'année. Ils comprennent :

• Un bilan : ce que la copropriété possède et doit ;
• Un état des résultats : les revenus et dépenses réels ;
• Parfois des notes explicatives .

Ces documents permettent de vérifier si le budget a été respecté et d'évaluer la santé financière du syndicat.

Et les charges communes ?

Oui, c'est bien le budget qui détermine les charges communes ! Une fois que toutes les dépenses annuelles prévues sont indiquées, le total est réparti entre les copropriétaires selon leur devis-partie, habituellement dans la déclaration de copropriété.

Par exemple, si le budget prévoit 24 000 $ de dépenses pour l'année et que votre unité représente 10 % de la copropriété, vos charges communes s'élèveront à 2 400 $, soit 200 $ par mois.

Le budget est donc l'outil clé pour établir ce que chacun doit contribuer pour assurer le bon fonctionnement de l'immeuble.

L'importance d'un fonds de contingence ou d'urgence

Il est essentiel d'inclure un fonds de contingence ou un fonds d'urgence dans le budget de votre copropriété. Ce fonds permet de couvrir les imprévus, comme une réparation urgente (ex. : ascenseur en panne), sans perturber les finances de la copropriété.

En règle générale, un fonds de contingence représente environ 5 à 10 % du budget annuel . Il garantit que votre copropriété peut faire face à des situations imprévues sans nuire à sa gestion financière et, surtout, limiter le recours aux cotisations spéciales en cours d'année.

En somme, un budget bien conçu et des états financiers bien analysés permettent d'assurer une gestion saine et transparente de votre copropriété !

Julie Pronovost, 1er avril 2025

Est-ce que mon syndicat doit produire un rapport d'impôt ?

La réponse est oui, peu importe sa taille, un syndicat de copropriété doit produire des déclarations fiscales

Commençons par briser un mythe : même si votre syndicat ne vend pas de biens et qu'il est considéré comme un organisme à but non lucratif (OSBL), il est quand même considéré comme une société par l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec. Eh oui, les syndicats doivent produire une déclaration fiscale chaque année, même si leur seule source de revenus est le maigre intérêt sur le compte bancaire.

Pourquoi ? Parce que le gouvernement aime les papiers bien rangés et qu'il ne fait pas de favoritisme, même pour les triplex bien entretenus.

Fort heureusement, dans la grande majorité des cas, il n'y aura pas d'impôt à payer. 

Les formulaires à remplir : T2, CO-17 et leurs copains

Pour les déclarations fiscales d'un syndicat de copropriété, vous aurez besoin de :

• Le formulaire T2 (au fédéral) : Oui, il est similaire à celui utilisé par les grandes entreprises, mais ne vous inquiétez pas, une version allégée est disponible pour les syndicats (T2 Abrégée).
• Le formulaire CO-17.SP (au provincial) : L'équivalent québécois du T2, mais avec un peu plus d'accent et des cases à cocher en plus. Puisque ce formulaire est assez sommaire, vous devez joindre vos états financiers à l'envoi postal.

Mais attendre, ce n'est pas tout ! Il faudra également remplir quelques annexes pour compléter tout ça, comme :

• L'annexe 100 (le bilan) : Pour indiquer les actifs du syndicat (comme le fonds de prévoyance ou le cabanon qui permet de ranger les vélos).
• L'annexe 125 (l'état des résultats) : Pour lister les revenus et les dépenses, même si votre seul revenu est l'intérêt de 3,27 $ généré par le fonds de prévoyance.
• L'annexe 141 : Pour que l'ARC en sache un peu plus sur la situation financière du syndicat et sur les personnes qui ont fourni les renseignements financiers.

Les formulaires sont disponibles sur les sites de Revenu Québec et de l'Agence de Revenu du Canada. Il faut tout simplement les télécharger et il est possible de les remplir à l'écran.

Les conséquences de faire l'autruche avec les déclarations fiscales

Si l'idée de remplir ces formulaires vous donne envie de les glisser sous le tapis, méfiez-vous. Ne pas produire vos déclarations fiscales peuvent mener à :

• Des pénalités financières : Parce que oui, même les syndicats peuvent recevoir des amendes salées.
• Des vérifications fiscales : Et ça, c'est l'équivalent administratif d'une rencontre avec votre belle-mère qui n'a pas encore pris son café un dimanche matin.

Papier ou électronique ? Un peu des deux

Contrairement à ce qu'on pourrait penser, les syndicats de copropriété ont encore le droit de faire leur déclaration T2 au fédéral en version papier. Au provincial (Québec), même topo : vous pouvez envoyer votre CO-17.SP par la poste. Mais attention ! Si vous êtes un préparateur qui produit plus de 5 déclarations fiscales par année, là, c'est différent : vous devrez les transmettre électroniquement. Sinon, le bon vieux papier, l'enveloppe et le timbre restent vos meilleurs alliés.

Les états financiers : un entrant essentiel

Les états financiers jouent un rôle crucial dans la préparation des déclarations fiscales d'une copropriété. Ils fournissent une vue d'ensemble complète de la santé financière de la copropriété, incluant les revenus, les dépenses, les actifs et les passifs. Ces informations sont essentielles pour déterminer les obligations fiscales de la copropriété et pour s'assurer que toutes les dépenses et revenus sont correctement déclarés.

Les états financiers peuvent en général être préparés par les administrateurs ou toute personne qualifiée à qui le conseil d'administration confie cette tâche. Mais attention, dans certains cas, la déclaration de copropriété peut exiger que les états financiers soient préparés par un comptable agréé. Ceci est surtout le cas pour les grandes copropriétés. Ne prenez pas de chances, vérifiez si votre déclaration fournit des précisions à ce sujet.

Un préparateur expérimenté ? Pas obligatoire, mais franchement conseillé !

Produire une déclaration fiscale pour un syndicat de copropriété n'est pas réservée aux comptables agréés. Vous pouvez théoriquement le faire vous-même un peu comme réparer une fuite sous l'évier avec un tutoriel YouTube. Vous pouvez également confier cette tâche à un préparateur qualifié et expérimenté (avec ou sans titre comptable).

Soyons honnêtes : un préparateur d'impôt, c'est comme un bon voisin qui a tous les bons outils – il vous évitera bien des soucis et des erreurs gênantes. Et si votre préparateur a une forte expertise en matière de copropriétés, c'est un atout précieux. Il sera en mesure de bien comprendre la réalité de votre syndicat.

En résumé : 

Tous les syndicats de copropriété, même les tous petits, doivent produire des déclarations fiscales chaque année. C'est la loi. Heureusement, il existe des ressources pour vous aider à vous démêler avec les multiples formulaires. Les états financiers jouent un rôle essentiel dans cette démarche, en fournissant une vue d'ensemble de la santé financière de la copropriété. Faire appel à un préparateur qualifié peut grandement faciliter ce processus et éviter des erreurs gênantes. On ne le répète jamais assez, une gestion fiscale transparente et efficace contribue à la tranquillité d'esprit des copropriétaires et à la bonne gestion de leur propriété.

Bonne saison des impôts !

Voilà !

Rédactrice de contenu : Julie Pronovost