Ça va mal dans notre immeuble et je pense vendre : que faire ?

Vous êtes copropriétaire et la gestion de votre immeuble vous exaspère ? Vous songez à vendre mais hésitez encore ? Voici les options qui s’offrent à vous.

Il arrive que des copropriétaires soient insatisfaits de leur gestionnaire externe ou de leur conseil d'administration (CA), parfois des deux à la fois. Parfois, c’est la transparence qui n’est pas au rendez-vous et mine la confiance envers les administrateurs ou les gestionnaires. Parfois, ce sont des tensions qui se sont immiscées depuis des mois, voire des années, au sein de la communauté des copropriétaires, au point de penser à vendre. Que faire ?

Quand une situation ne nous convient pas/plus et que la communication entre les copropriétaires est devenue difficile, quatre postures peuvent être adoptées :

1. Le statu quo Le maintien du statu quo consiste à ignorer les sources d’insatisfaction, à se fermer les yeux et se boucher les oreilles, ce qui peut procurer une certaine paix d'esprit à court terme, mais risque aussi de nourrir l'insatisfaction et les inquiétudes. Le statu quo est une posture de "repli stratégique" qui permet de ne pas se mêler aux conflits et qui épargne du même souffle à la personne insatisfaite de participer à changer la situation.
2. La contestation On peut choisir de jouer le rôle de "chien de garde" en contestant les manières de faire, en multipliant les rappels à l'ordre concernant le fonctionnement déficient et les irrégularités, en soulignant les corrections nécessaires aux ordres du jour et procès-verbaux, en envoyant des mises en demeure, etc. Le plus souvent, cette posture nourrit les conflits au sein d'un groupe, en plus d’être énergivore et chronophage. Toutefois, bien menée et appuyée par d'autres copropriétaires, la contestation peut mener à des résultats concrets, tels que des changements dans la gestion ou une meilleure transparence.
3. La fuite On peut vouloir se soustraire à une situation toxique et la fuir en déménageant. La fuite n'a pas ici un sens négatif ; elle est parfois nécessaire pour se défaire des situations malsaines et peut témoigner d'une capacité à poser ses limites. Toutefois, la fuite peut aussi être une posture déchirante dans la mesure où elle exige de renoncer à ce qui est aussi positif dans son milieu de vie : attachement à son espace habitable enfin de son goût, attachement à des souvenirs, à des voisins devenus des connaissances ou des amis, à son quartier, etc.
4. Le changement On peut vouloir participer au changement en s'impliquant au sein du CA pour remettre le syndicat sur les rails, ce qui représente un engagement personnel important et nécessite une volonté et une capacité de faire équipe avec d'autres copropriétaires. Cette posture requiert un désir de s'impliquer pour le bien commun pendant plusieurs années en plus de disposer d'une dose d'énergie certaine. L’avantage est double : du point de vue de la collectivité des copropriétaires, cette posture permet de reprendre le contrôle sur une administration défaillante, qui mine l’administration du syndicat et les relations entre copropriétaires, alors que du point de vue personnel, l’engagement permet de s’extirper du rôle de victime (ou de bouc émissaire) de la situation déplorée. S'impliquer ne signifie pas forcément rejoindre le CA immédiatement : assister aux assemblées, poser des questions, proposer des solutions ou mobiliser d'autres copropriétaires sont déjà des actions significatives.

La posture choisie dépendra de plusieurs facteurs : la personnalité et les conditions de la vie de chacun et chacune (âge, expériences de travail ou en copropriété, état de santé, situation familiale, occupation, etc.), le climat social au sein de la communauté des copropriétaires, l’attachement à son logement, à son quartier et enfin, la situation financière de chaque personne.

C’est en évaluant le poids de chaque facteur qu’une décision pourra être prise sereinement.

Julie Boivin / 26 mars 2025

Je suis chez moi après tout : mon syndicat peut-il m’interdire de fumer dans ma partie privative ?

Les juristes nous préviennent : s'il est déjà interdit par la loi de fumer dans les parties communes, il est plus délicat d'interdire à quelqu’un de fumer dans sa partie privative (2 avocats en discutent dans une vidéo. Voir lien 1 ci-bas). La volonté d’interdire de fumer est une question souvent « émotive » où s’affrontent fumeurs et non-fumeurs. De plus, quand il y a déjà des fumeurs (peu importe le produit consommé) dans l’immeuble, une interdiction ne pourra pas être entérinée par un simple règlement, adopté à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. En fait, la démarche visant à réglementer dépend de la situation dans l’immeuble. Plusieurs questions devraient être posées : Y a-t-il des copropriétaires fumeurs dans l’immeuble qui ont acheté avant que la volonté de règlementer sur la fumée ne se manifeste ? La volonté d'interdire de fumer dans les parties privatives est-elle largement partagée ? Quelles sont les caractéristiques physiques de l'immeuble (structure, matériaux de construction, système de ventilation, etc.) qui justifieraient une interdiction dans les parties privatives ou dans les parties communes à usage restreint ? La fumée secondaire gêne-t-elle présentement ? Bref, il faut rassembler des informations objectives avant de règlementer.

La délicate question de l’interdiction de fumer dans les unités privatives met en jeu les droits des copropriétaires-fumeurs d’une part et les droits à la santé des non-fumeurs d’autre part. En effet, les fumeurs ont le droit de jouir de leur partie privative (art. 1063 C.c.Q.) et le droit de propriété protège aussi, en partie, les droits des copropriétaires fumeurs. Par ailleurs, les non-fumeurs ont aussi des droits dont le droit à la santé (loi québécoise) et à la vie (chartes canadienne et québécoise).

Pour pouvoir interdire de fumer dans les parties privatives, il faut démontrer les inconvénients de la fumée sur autrui, compte tenu des caractéristiques propres de l’immeuble. Par exemple : on pourrait démontrer que l'odeur se propage entre les unités, en raison de la non-étanchéité de l'immeuble. Une décision de la Cour supérieure du Québec a d’ailleurs tranché en faveur des non-fumeurs pour cette raison en 2019 (pour lire la décision, voir lien 2 ci-bas) en précisant que le droit de fumer n'est pas un « droit inaliénable » (n'est pas un droit fondamental) et qu’on peut donc interdire de fumer lorsque la fumée secondaire s’infiltre entre les unités.

Entre les 2 pôles consistant à permettre ou interdire de fumer dans les parties privatives, on pourrait aussi envisager une 3^e voie, celle du compromis (vivre en copropriété, c'est aussi l'art du compromis) en interdisant de fumer partout, sauf sur les balcons. Certes, la configuration des balcons est parfois telle qu’elle ne protège pas les voisins de la fumée.

Bref, il n'est pas si simple d'interdire de fumer dans les parties privatives quand ce n’est pas déjà enchâssé dans la déclaration de copropriété (notarié et signé).

S’il n'y a aucun fumeur dans l’immeuble et que le règlement visant l’interdiction est approuvé par tous, l’assemblée n’a pas de problème épineux à résoudre. Mais s’il y a un seul copropriétaire qui s’oppose à la restriction du droit de fumer dans sa partie privative, il faudra plus qu'un règlement d’immeuble pour retirer un droit à quelqu'un qui l'exerce déjà. Il faudra alors démontrer l’inconvénient de la fumée sur autrui et négocier une entente. Sinon entreprendre un recours judiciaire.

Il serait avisé de consulter un avocat ou un notaire en droit de la copropriété, en particulier s’il y a de l’opposition de la part d’un seul copropriétaire. 

Pour aller plus loin

1. Fumer dans un condo : vidéo où 2 avocats en discutent en 2022 et un court article sur le sujet. https://www.djclegal.com/fumer-dans-un-condo/....
2. Décision de la Cour Supérieure rendue en mai 2019 https://www.canlii.org/fr/qc/qccs/doc/2019/2019qccs2238/2019qccs2238.html?searchUrlHash=AAAAAQAfZnVtw6llIGNvcHJvcHJpw6l0w6kgcsOoZ2xlbWVudAAAAAAB&resultIndex=1

Julie Boivin/30 juin 2025

Mon conseil d’administration veut garder les frais de condo le plus bas possible : une bonne idée ? 

Il arrive que des charges communes (familièrement appelées « frais de condos ») peu élevées soient un attrait pour un acheteur de condo. Cette offre à première vue alléchante devrait toutefois alerter les futurs copropriétaires et les inviter à se demander si le syndicat de copropriété dispose d’un fonds de prévoyance qui permettra d’absorber le coût du remplacement à venir des parties communes : toiture, gouttières, maçonnerie, fenêtres, tapis, piscines, ascenseurs, etc. Tout copropriétaire en devenir devrait aussi se demander ce qui a été fait comme travaux avant son arrivée et ce qu’il y aura à faire au cours des 5-10 prochaines années. Des charges communes basses sont le plus souvent un piège car elles annoncent le recours à des cotisations spéciales lorsque viendra le temps de réaliser des travaux majeurs.

Depuis la récente réforme dans le monde de la copropriété (commencée en 2018 et complétée le 30 juillet 2025), les syndicats ont vu leurs obligations et charges financières augmenter : la loi 141 oblige à provisionner un fonds d’auto assurance, à faire évaluer tous les 5 ans la valeur de reconstruction de l’immeuble alors que la loi 16 oblige tous les syndicats à se doter d’une étude du fonds de prévoyance, à provisionner ce fonds conformément aux données de l’étude en plus d’obliger la mise à jour aux 5 ou 10 ans du carnet d’entretien de l’immeuble.

Devant ces nouvelles obligations qui forcent l’augmentation des charges communes, il n’est pas étonnant que des inquiétudes, résistances, critiques et même des découragements se manifestent et continueront de se manifester chez plusieurs copropriétaires. Comment alors faire face aux réactions des copropriétaires inquiets de cette augmentation qu’ils n’avaient pas prévue lors de l’acquisition de leur condo, hormis la réponse d’autorité qui dirait : « c’est la loi ! ». Les syndicats qui s’en sortiront le mieux sont ceux dont les gestionnaires et administrateurs sauront et pourront remplir une mission pédagogique qui consiste à informer, à enseigner, à expliquer.

Pour alimenter ceux et celles qui voudraient relever ce défi éducatif, voici 3 arguments majeurs qui circulent parmi les experts et observateurs avisés du monde de la copropriété divise. Ce sont les 3 arguments principaux qui permettent de comprendre et d’expliquer l’importance de provisionner un fonds de prévoyance à sa juste valeur et le piège qui consiste à conserver des frais de condo trop bas.

L’argument juridique

Qu’arrivera-t-il si un conseil d’administration (CA) refusait de faire correspondre le montant des charges communes aux exigences financières établies par l'étude du fonds de prévoyance ? Qu’on se rassure, il n'y aura pas de « police de la copropriété ». En revanche, le risque d’ignorer les recommandations financières établies par les experts du bâtiment qui auront réalisé l’étude est que le CA ne se conforme pas à la loi. Or, celle-ci donne aux conseils d'administration un délai maximal de 10 ans pour renflouer un fonds de prévoyance insuffisant. Ceci ne signifie pas que le CA doive attendre 10 ans avant de réclamer la somme requise aux copropriétaires, mais plutôt qu’il devrait échelonner le provisionnement de la somme sur une période de 10 ans. En imposant une révision régulière de l’étude du fonds de prévoyance et du carnet d’entretien, la loi 16 veut obliger les syndicats à entretenir leur immeuble, en planifiant les travaux nécessaires sur une période de 25 ans.

L’argument financier

Un second argument consiste à soutenir que les syndicats qui auront un fonds de prévoyance insuffisant seront tôt ou tard confrontés à la loi du marché. Des courtiers et acheteurs avisés risquent fort de se détourner des copropriétés qui auront un fonds de prévoyance insuffisant. Ils pourront réaliser l’absence de correspondance entre le montant disponible dans le fonds de prévoyance et les recommandations de l’étude. C'est donc la loi du marché qui tranchera lors des futures transactions immobilières. Qui voudra acheter dans un syndicat avec un fonds de prévoyance anémique ? En fait, la loi 16 vise à pérenniser le parc immobilier en copropriété en protégeant les syndicats de copropriétaires contre eux-mêmes, du moins ceux qui cédaient (ou cèdent encore) à la tentation de maintenir des charges communes trop basses et dont le fonds de prévoyance était (ou est toujours) insuffisant. Sans ce redressement financier, la situation de la copropriété au Québec (avant 2020) était qualifiée par certains experts de « bombe à retardement ».

L’argument social

Soulignons enfin que refuser d’augmenter les charges communes maintenant, c'est « pelleter-par-en-avant » le rattrapage financier à faire, alors que les copropriétaires actuels - les plus anciens du moins - ont bénéficié des charges communes très basses pendant des années. Aujourd'hui, refuser de payer sa juste part, c'est remettre sa « dette » (sociale et financière) aux futures générations de copropriétaires. Il en va de l'équité entre les générations de copropriétaires : celles d’hier, d’aujourd’hui et celles de demain.

En conclusion, garder les charges communes le plus bas possible menace la conservation de l’immeuble, rend un immeuble en copropriété moins attractif pour un acheteur, en plus de faire porter un lourd fardeau financier aux générations futures.

Pour comprendre l’historique, les objectifs et le contenu de la loi 16 : Revivez les 50 ans de la copropriété québécoise (16 : 34)

Julie Boivin/1^er août 2025

Toujours les mêmes qui font les tâches bénévolement :
un syndicat peut-il imposer des frais à ceux qui ne participent pas ?

Dans les copropriétés de petite taille, il est fréquent que les administrateurs accomplissent leurs tâches bénévolement et que seuls quelques copropriétaires se chargent de certaines tâches mineures d’entretien de l’immeuble et du terrain, sans rémunération. Le problème est que ce sont toujours les mêmes qui se dévouent. Peut-on alors imposer des frais aux copropriétaires qui ne participent à aucune des tâches requises pour l’entretien de l’immeuble et pour l’administration du syndicat ?

Le problème en faisant payer les seuls non participants est que les frais imposés créent un malaise et peuvent être perçus comme une « sanction ». Sans compter que cela risque aussi de stigmatiser les non participants. Or, nul n'est tenu de faire des tâches bénévolement dans le régime de la copropriété, contrairement aux coopératives d'habitation.

Dans le Manuel de gestion de la copropriété divise au Québec [1], il est écrit ceci :

« un copropriétaire n'est pas tenu de participer à des travaux pour le syndicat, son obligation est de payer les charges et non de les accomplir. » Et payer les charges veut dire « payer sa quote-part (art. 1046 C.c.Q.) des coûts, comme il le fait pour l’ensemble des autres dépenses du syndicat. […] Cette méthode a pour avantage de permettre de compenser équitablement le copropriétaire qui effectue des tâches au sein de la copropriété. Ainsi, par cette méthode quantifiable et transparente, on évite le malaise découlant de la situation où un copropriétaire travaille plus que les autres et ne reçoit rien en retour. [...] ». (p.226-227)

Afin d’assurer l’équité entre copropriétaires, on recommande de « payer les copropriétaires qui travaillent […] sur la base de tarifs ou de taux fixes convenus par le CA ». (p.227)

Il détaille une procédure à suivre pour y parvenir :

1. Dresser la liste des tâches à confier aux copropriétaires (pour rendre visible le travail invisible et bénévole effectué);
2. Attribuer un montant à payer pour chacune de ces actions (montant fixe ou taux horaire);
3. Inscrire le montant total au budget prévisionnel;
4. Le soumettre à l'assemblée annuelle pour consultation;
5. Répartir les mandats et le calendrier d'exécution parmi les copropriétaires volontaires, en s'assurant de ne pas en surcharger un plus que les autres;
6. Voir à la coordination et au suivi de la réalisation des travaux par le CA.

Attention ! La rémunération ne peut être payée par une réduction des charges communes. Il s’agit d’une rémunération payable par le syndicat. Et l’avocat émérite de conclure que « Les coûts ainsi reflétés aux états financiers donnent une image beaucoup plus réaliste du coût des opérations du syndicat. Ainsi, les copropriétaires qui ne veulent pas ou ne peuvent pas exécuter des travaux ne se sentiront pas coupables de ne rien faire et ne profiteront pas du travail des autres. » (p.226-227)

En clair, le climat en copropriété gagnerait à mettre « cartes sur table » au sujet du partage des tâches. Cette démarche prévient les tensions entre ceux qui font et ceux qui ne font pas, ou pas assez.

• Trudel, A. M. Benoît, Y. Papineau, Manuel de gestion de la copropriété divise au Québec, Wilson & Lafleur, 3^e éd., 2020

Julie Boivin/04 août 2025

LES BORNES DE RECHARGE EN COPROPRIÉTÉ : PLANIFIER LE VIRAGE

1. En route vers l'électrification des véhicules légers au Québec

En 2021, le gouvernement du Québec annonce la fin de la fabrication des véhicules à essence à compter de 2035. La préoccupation pour l'électrification des immeubles multirésidentiels est depuis, à l'agenda des conseils d'administration qui ont tout intérêt à planifier le projet de façon structurée. Pourquoi ?

D'abord pour éviter que chaque copropriétaire possédant un véhicule électrique ne procède individuellement, sans tenir compte de l'infrastructure électrique requise pour l'ensemble de l'immeuble. Et aussi pour éviter de « construire l'avion en plein vol » et devoir mettre en œuvre un projet d'électrification des caisses de stationnement au moment où le virage vers les voitures électriques deviendra incontournable. D'ailleurs, la tendance à l'électrification est là pour de bon ; les données canadiennes révèlent que les nouvelles immatriculations de véhicules à essence ont chuté de 25 %, passant de 94,5 % en 2017 à 70,2 % en 2024 selon Mobilité Électrique Canada. De plus, on rapportait une demande accumulée au Québec de la part des acheteurs de condos pour des immeubles équipés de bornes de recharge. Cette tendance reflète l'adoption croissante d'options de transports plus durables comme les véhicules électriques et hybrides rechargeables.

2. Partage des responsabilités et des coûts

a - Qui pilote le projet ? Le conseil d'administration est le maître d'œuvre du projet d'électrification . Avant tout, le CA devra faire appel aux services d'une entreprise spécialisée ou d'un entrepreneur électricien afin de procéder à une analyse énergétique du bâtiment. Cette première prise de contact consiste en une visite des lieux (gratuite en 2024) pour évaluer la capacité électrique du ou des panneaux électriques déjà installés. Cette étape préliminaire permet de déterminer la stratégie à adopter pour relier le panneau électrique principal (partie commune) aux bornes de recharge situées dans les garages ou dans les cases de stationnement, intérieures et extérieures (parties privatives ou communes, selon la déclaration de copropriété). Cette stratégie donnera déjà une idée sommaire du coût du projet.

b - Qui a l'autorité pour la mise en œuvre du projet d'électrification ? Comme il s'agit d'un projet visant l'amélioration/transformation des parties communes, le projet requiert l'approbation de 75% des voix des copropriétaires présents ou représentés (art. 1097 CcQ). Lors d'une assemblée extraordinaire, les copropriétaires auront à voter :

• Une résolution visant à modifier la déclaration de copropriété (notariée) afin de permettre l'installation des bornes de recharge, si la déclaration ne prévoit rien à ce sujet ;
• Une « politique de recharge » ou à tout le moins un règlement encadrant les responsabilités des travaux, la répartition des charges financières, l'utilisation des bornes, etc. Ces modifications doivent être rédigées par un notaire ou un avocat spécialisé en droit de la copropriété.

c - Qui paie quoi ? Généralement, les responsabilités et les coûts afférents sont ainsi partagés : le syndicat prend en charge l'installation de l'infrastructure (le panneau électrique principal) et en assume les coûts alors que les copropriétaires qui ont des véhicules électriques prennent seuls en charge le coût de l'installation d'une prise de recharge dans leur garage ou espace de stationnement. Ceci sous réserve des dispositions prévues par la déclaration de copropriété.

À noter que la responsabilité personnelle inclut l'achat de la borne électrique et l'installation du filage par un électricien certifié par la Régie du bâtiment du Québec, dépendant du panneau électrique principal à la borne de recharge.

Trois façons de gérer la facturation :

• Par l'utilisateur : solution simple où chaque borne est raccordée au réseau d'Hydro-Québec de l'unité du copropriétaire. Cette solution n'est pas toujours possible pour les immeubles en hauteur, mais convient aux petites copropriétés.
• Par le syndicat : infrastructure commune avec un compteur d'Hydro-Québec dédié aux bornes. Le client qui reçoit le compte est le syndicat, qui réclame à son tour aux copropriétaires-utilisateurs.
• Par un fournisseur de service de recharge : une solution plus coûteuse consiste à faire appel à un fournisseur qui assure un service clé en main. Il prend en charge le coût de la borne, son entretien et les coûts d'électricité. Il facture ensuite un montant mensuel directement à l'utilisateur.

3. Les enjeux techniques

Au Québec, tous les travaux visant une installation électrique doivent être exécutés par un entrepreneur-électricien membre de la Corporation des maîtres électriciens du Québec (CMEQ). Pour les travaux d'installation des bornes de recharge, l'entrepreneur-électricien doit détenir une licence valide d'entrepreneur spécialisé dans la catégorie « 16 Électricité ». On peut vérifier en consultant le site web de la Régie du bâtiment. https://www.cmeq.org/

Lorsqu'il s'agit d'installer un nouveau panneau électrique ou des bornes de recharge, des aspects techniques entrent en jeu : espace disponible, étude de capacité, prise électrique et tension, compteurs, salle électrique et état du panneau électrique principal. Sans entrer dans les détails techniques, soulignons qu'un contrôleur de charge pour véhicules électriques est généralement nécessaire. Il s'agit de cette boîte grise ajoutée, qui permet de contrôler et d'optimiser la consommation d'énergie pour éviter les surcharges et réduire les coûts énergétiques. Pour pouvoir gérer la puissance en partageant la capacité disponible, les bornes doivent communiquer entre elles. Cette communication fait appel à différentes technologies sans fil (Wi-Fi, ZigBee, cellulaire, etc.) ou filaire. C'est un élément dont il faut tenir compte au moment de choisir la solution qui convient à ses besoins.

4. Les enjeux financiers

Le programme Roulez vert , en place depuis  2012  aux côtés de la subvention fédérale de 5 000 $, subit et subira une série de coupes budgétaires, culminant avec son abolition totale en 2027. Le programme du gouvernement du Québec offre des subventions substantielles aux acheteurs d'autos électriques (jusqu'à 4 000 $ pour l'achat d'une automobile et 600 $ par borne installée). Or, en février 2024, le gouvernement annonce sa suspension temporaire pour une période d'au moins 2 mois à compter du 1 ^er . Cependant, on annonce aussi que le rabais de 600 $ sur l'installation de bornes de recharge devrait être maintenu au-delà de 2027. 

Les syndicats qui souhaitent aller de l'avant avec un projet d'électrification auraient donc tout avantage - pour anticiper le virage Vert - à provisionner un fonds dédié au projet bornes de recharge pendant les années précédant sa. Sinon, il faudra utiliser des cotisations spéciales, ce qui risque de rendre le projet moins attrayant pour certains copropriétaires.

5. Les principales étapes-clés du projet

1. Le projet borne de recharge peut découler de l'initiative d'un copropriétaire ou du conseil d'administration (CA) mais dans tous les cas, c'est le CA qui est maître d'œuvre du projet. Le CA ou un comité de copropriétaires détermine les besoins et documente les paramètres techniques, légaux et financiers d'un tel projet sur l'ensemble de la copropriété : modification nécessaire à la déclaration de copropriété, emplacement et types de bornes de recharge, évaluation sommaire des coûts et partage des responsabilités et des coûts entre le syndicat et les copropriétaires.
2. Une fois cette analyse sommaire réalisée, le comité ou le CA convoque une 1re assemblée (extraordinaire de préférence) pour informer et mobiliser les copropriétaires sur le projet bornes de recharge . À cette étape, il faut l'aval de l'assemblée pour procéder à la recherche d'experts techniques et juridiques qui poseront les jalons du projet.
3. Le recours aux services d'une firme spécialisée (ingénieurs ou technicien spécialisé) ou d'un entrepreneur-électricien est incontournable. Une visite des lieux (des firmes le faisaient gratuitement en 2024) servira à déterminer le contexte d'installation de l'équipement qui dépend de la configuration de l'immeuble et de la nature juridique des cas de stationnement : parties privatives, communes ou communes à usage restreint. On évalue alors s'il faut privilégier une approche individuelle (depuis le compteur de chaque copropriétaire) ou une approche commune (depuis le compteur de l'immeuble). L'expert fera l'analyse des charges et de l'équipement électrique requis. Une évaluation plus précise des coûts devrait alors être connue.
4. En vue d'une approbation formelle par l'assemblée, le comité ou le CA fait rédiger une politique de recharge ou à tout le moins un règlement modifiant la déclaration, en contactant un notaire ou un avocat spécialisé en copropriété. Ce règlement modifie l'acte constitutif de la déclaration de copropriété; il devra impérativement être approuvé par au moins 75% des voix à l'assemblée et notarié.
5. Une 2 ^e assemblée est convoquée (privilégier une assemblée extraordinaire) pour que l'assemblée se prononce formellement sur la mise en œuvre des travaux, après le compte-rendu de l'expert technique et après avoir pris connaissance de la politique de recharge ou du règlement modifiant la déclaration de copropriété. Au besoin, inviter un professionnel technique ou juridique pour qu'un tiers puisse répondre aux questions des copropriétaires. Au terme de cette assemblée, un vote favorable d'au moins 75% des présentes ou représentées à l'assemblée (art. 1097 CcQ) est impératif pour pouvoir aller de l'avant et réaliser le projet.
6. Le Code du bâtiment exige la production de plans et de devis pour toute installation électrique de plus de 200 kW. Ces plans peuvent être réalisés par un maître électricien, mais uniquement pour les travaux qu'il fait lui-même. Si le syndicat ou le propriétaire souhaite faire préparer les plans et devis par un professionnel indépendant, il doit faire appel à un ingénieur membre de l'Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ).
7. Construction du projet

Ressources

Site complet sur le sujet : l'Association des Véhicules Électriques du Québec  https://www.aveq.ca/

Pour voir et entendre 3 experts aborder les aspects techniques et juridiques : Webradio mai 2024 (Condolegal) - Bornes de recharge en copropriété

Pour les étapes du projet et les détails purement techniques, un document fort bien fait par Hydro-Québec sur la recharge des véhicules électriques dans les immeubles multilogements : Guide de recharge de véhicules électriques dans un multilogement. Décembre 2019

Deux firmes spécialisées : GCD Énergie : https://gcdenergie.com/   et Murbly  : https://murbly.com/

Julie Boivin, janvier 2025

Guide pratique – Les inspections du carnet d’entretien en copropriété.

Pourquoi ce guide?

Dans une petite copropriété, les administrateurs sont souvent bénévoles, sans expertise en bâtiment. Pourtant, ils doivent composer avec des obligations nouvelles, notamment liées au carnet d’entretien, instauré par la Loi 16.

Ce guide vise à vous outiller pour comprendre quoi faire, quand, comment, et avec qui, sans tomber dans la technicité. Il vous prépare également à l’arrivée prochaine du règlement du gouvernement qui viendra encadrer officiellement le carnet d’entretien.

Ce qu’on sait déjà sur le plan légal

Même si le règlement officiel n’est pas encore en vigueur, plusieurs obligations sont déjà inscrites dans le Code civil du Québec, notamment à l’article 1070.1 :

🔹 Le carnet d’entretien doit être tenu à jour au moins une fois par année.
Il contient :
• La liste des composantes de l’immeuble (toiture, balcons, etc.);
• L’historique des travaux d’entretien réalisés;
• Les interventions à venir, selon le rapport sur le fonds de prévoyance (FDP);
• Les vérifications périodiques effectuées.

Même en l’absence de règlement, le syndicat doit agir avec prudence, diligence, loyauté et équité, selon l’article 1039 C.c.Q.. Cela signifie que des négligences ou omissions graves peuvent engager sa responsabilité civile si un dommage survient (ex. : dégât d’eau causé par une toiture non inspectée à temps).

Comment procéder aux vérifications annuelles? Trois approches possibles

Selon vos ressources et vos connaissances, vous avez le choix entre trois façons de procéder :

1. Embaucher un professionnel

✔ Idéal si personne n’a de compétences en bâtiment.
✔ Offre une validation indépendante et professionnelle.
💰 Coût variable selon la personne engagée (technologue, inspecteur), mais souvent abordable pour un petit immeuble.

2. Réaliser vous-mêmes les vérifications

✔ Possible si vous vous basez sur le rapport du FDP et que vous documentez bien vos constats.
✔ Prenez des photos, notes datées, et écrivez ce que vous avez observé (ex. : « aucune trace d’infiltration visible dans l’entretoit »).
⚠ Il ne s’agit pas de poser un diagnostic technique, mais d’agir avec sérieux et régularité.

3. Modèle hybride

✔ Une approche souple et pratique pour les petites copropriétés :

• Inspection visuelle annuelle faite par les administrateurs;
• Appel à un professionnel tous les 2-3 ans ou en cas de doute.

Qui est responsable de faire ces vérifications?

C’est le syndicat de copropriété, représenté par le conseil d’administration, qui est légalement responsable de la tenue et de la mise à jour du carnet d’entretien.

Cela dit :

• Vous pouvez répartir les tâches entre administrateurs;
• Vous pouvez aussi inviter des copropriétaires à participer à certaines inspections simples (ex. : observer des fissures, repérer des traces d’humidité);
• Mais la responsabilité légale reste celle du syndicat.

Exemple concret dans une petite copropriété

« Chaque automne, deux membres du CA font une tournée de l’immeuble avec une grille d’inspection simplifiée. Ils prennent des photos et notent les observations. En cas de doute (ex. : fissure suspecte ou déformation), ils consultent un professionnel. Tout est consigné dans un cahier numérique. »

Ce que le règlement à venir précisera

Le futur règlement du gouvernement encadrera plus clairement :

• Qui peut faire quoi (administrateur ou professionnel?);
• Quelles composantes doivent être vérifiées;
• À quelle fréquence;
• Comment documenter les interventions.

Certaines inspections seront probablement obligatoirement professionnelles, notamment pour :

• Les ascenseurs;
• Les stationnements souterrains;
• Les piscines;
• Les systèmes mécaniques complexes (chauffage, ventilation, alarmes incendie, etc.).

🔍 Recommandation pratique

N’attendez pas l’entrée en vigueur du règlement pour passer à l’action. Même avec peu de ressources, il est tout à fait possible de poser les bons gestes dès maintenant.

➡ Commencez simplement : élaborez une grille d’inspection adaptée à votre immeuble, effectuez des rondes visuelles régulières, prenez des photos, notez vos observations avec la date et le lieu précis. L’important, c’est la constance et la rigueur dans le suivi, même sans expertise technique.

📌 Faites valider votre grille par un professionnel la première année (ex. : technologue en bâtiment, inspecteur ou firme spécialisée). Cela vous donnera une base fiable à réutiliser et ajuster dans les années suivantes.

💡 Astuce : La firme qui a réalisé votre étude du fonds de prévoyance ou votre carnet d’entretien est souvent bien placée pour vous aider à bâtir cette grille personnalisée, même si les modalités du futur règlement ne sont pas encore finalisées.

🚫 Les encombrants dans les parties communes : ce qu’il faut savoir.

Le dépôt d’objets encombrants dans les aires communes (couloirs, cages d’escalier, halls, etc.) est un enjeu fréquent… et il ne s’agit pas seulement d’un problème de civisme ou d’esthétique, mais bien de sécurité incendie.

🔒 Ce que dit la réglementation
Dans la grande majorité des municipalités, l’interdiction de laisser des objets dans les espaces communs est inscrite dans le règlement local du Service de sécurité incendie. Ce règlement vise à garantir la libre circulation en cas d’évacuation d’urgence et à réduire les risques d'incendie.

📘 Ce que dit votre déclaration de copropriété
Votre déclaration devrait également prévoir des règles sur l’usage des parties communes et des parties communes à usage restreint (PCUR). Ces règles interdisent généralement l’entreposage d’objets, sauf indication contraire.

✅ À faire dans votre copropriété

• Vérifiez si votre déclaration contient une clause pénale applicable en cas de non-respect.
• Songez à adopter un règlement d’immeuble clair sur la gestion des espaces communs, si ce n’est déjà fait.
• Faites un rappel écrit aux copropriétaires et locataires.
• En cas de non-respect, vous pouvez demander l’intervention du Service des incendies. Sur simple visite, les inspecteurs municipaux peuvent constater la non-conformité et émettre des amendes directement aux contrevenants, dans certaines villes.

💡 Conseil pratique : Ajoutez des affiches discrètes mais visibles dans les zones sensibles (« Aucun objet ne doit être entreposé ici – règlement municipal et interne »). Cela aide à prévenir plutôt que guérir.

Stationnement d’un véhicule récréatif (VR) ou autre véhicule atypique : quelles règles en copropriété ?

À l’époque de la rédaction de nombreuses déclarations de copropriété, la notion de « véhicule motorisé » renvoyait essentiellement aux automobiles traditionnelles. Or, l’évolution rapide du parc de véhicules — qu’il s’agisse des véhicules électriques (VE), des véhicules récréatifs (VR), des scooters, motos, trottinettes électriques, remorques, bateaux ou même des vélos en grand nombre — oblige aujourd’hui les conseils d’administration à s’adapter à une nouvelle réalité.

Dans un contexte où ces véhicules prennent de plus en plus de place dans les stationnements d’immeubles en copropriété, le conseil d’administration doit agir avec diligence et discernement. Cela implique :

1. Vérifier les règlements municipaux applicables, notamment en ce qui concerne le gabarit des véhicules autorisés (longueur, hauteur, largeur), les distances de dégagement, les normes de sécurité et les restrictions locales relatives au stationnement extérieur.
2. Évaluer les caractéristiques physiques du stationnement (taille des cases, dégagements, hauteur libre sous les balcons ou dans le garage) pour s’assurer qu’un véhicule de type VR ou autre ne compromet pas la circulation, la sécurité ou l’usage commun.
3. Consulter la déclaration de copropriété, qui peut contenir des restrictions sur la nature des véhicules pouvant être stationnés dans les parties communes à usage restreint (cases de stationnement) ou dans les parties communes.

En l’absence de dispositions claires ou adaptées, le conseil d’administration a le pouvoir d’adopter un règlement visant à encadrer l’utilisation des stationnements, en vertu de l’article 1054 du Code civil du Québec. Ce règlement peut notamment :

• Définir les types de véhicules permis ou interdits;
• Limiter le stationnement de remorques, VR, bateaux, etc.;
• Réglementer l’entreposage d’objets (ex. : vélos, trottinettes) dans les cases;
• Mettre en place des solutions pour accommoder différents usagers, dans un esprit d’équité.

Dans notre copropriété, par exemple, la prolifération des vélos, scooters, motos, remorques, tentes-roulottes et autres équipements a nécessité une réflexion collective. Plutôt que de s’en tenir à une déclaration vieillissante, nous avons ouvert le dialogue entre copropriétaires et trouvé des solutions innovantes et équilibrées, dans le respect des droits de chacun.

Référence C.c.Q.

1054. Le règlement de l’immeuble contient les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété.

Exemple d’un budget prévisionnel pour un syndicat de copropriété :

Le budget prévisionnel : un outil de planification

Le budget prévisionnel est un document préparé par le syndicat et présenté aux copropriétaires lors de l’assemblée annuelle. Il sert de plan financier pour l’année à venir et comprend plusieurs volets : Le fonds d’opération, le fonds de prévoyance et le fonds d’autoassurance, dans trois comptes distincts.

1. Le fonds d’opération (dépenses courantes)

Ce fonds couvre les frais de gestion et d’entretien nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Voici quelques exemples de postes budgétaires détaillés. (Liste non exhaustive)

✔ Frais de gestion et administratifs

• Honoraires du gestionnaire
• Frais de comptabilité
• Frais bancaires
• Matériel de bureau et impression
• Frais postaux et téléphonie
• Honoraires professionnels (avocats, ingénieurs, architectes)
• Frais de formation des administrateurs

✔ Assurances du syndicat et des administrateurs et la responsabilité civile

Prime d’assurance de l’immeuble (incluant désormais les parties privatives), tandis que chaque copropriétaire est responsable d’assurer ses améliorations locatives conformément à la description des parties privatives, également appelée unité de référence.

✔ Entretien des parties communes (terrain)

• Déneigement
• Coupe du gazon
• Entretien paysager
• Nettoyage des parties communes
• Vidange des puisards
• Entretien du stationnement

✔ Entretien des parties communes (immeuble)

• Nettoyage des parties communes intérieures
• Entretien général de l’immeuble
• Vérification et entretien des équipements (ex. : ascenseur, système d’alarme, ventilation)
• Fonds de maintenance, dépenses reliées au carnet d’entretien

✔ Services

• Électricité des parties communes
• Chauffage des espaces communs

✔ Mises à jour (si pertinent)

• Mise à jour du carnet d’entretien (tous les 5 ans)
• Mise à jour de l’évaluation de la valeur de l’immeuble (tous les 5 ans)
• Mise à jour de l’étude du fonds de prévoyance (tous les 5 ans)

✔ Réserve pour imprévus

Une réserve pour imprévus est essentielle pour éviter d’avoir recours à des cotisations spéciales en cas de réparations urgentes. Elle représente généralement 5 à 10 % du budget annuel.

2. Le fonds de prévoyance (travaux majeurs à long terme)

Ce fonds est destiné aux travaux de grande envergure (ex. : remplacement de la toiture, réfection du stationnement, mise à niveau du système de chauffage). Son montant doit être fixé en fonction de l’étude du fonds de prévoyance bientôt obligatoire.

Avec l’arrivée du carnet d’entretien obligatoire, une meilleure planification des travaux d’entretien préventif sera requise. Il faudra ajuster les cotisations pour éviter des déficits dans le futur.

3. Le fonds d’autoassurance (obligatoire depuis la loi 141)

Ce fonds est réservé au paiement des franchises d’assurance en cas de sinistre. Chaque syndicat doit prévoir un montant suffisant pour couvrir la franchise la plus élevée de ses contrats d’assurance.

Cette ligne dans le budget prévisionnel, permet de garantir le maintien des sommes nécessaires au fonds d’autoassurance lorsqu’une franchise a été acquittée au cours de l’année. Le syndicat ajustera ainsi le montant requis afin de reconstituer le fonds si nécessaire.

Exemple de répartition d’un budget annuel

Prenons une copropriété avec un budget total de 50 000 $, comprenant :

✔ Dépenses d’exploitation (fonds d’opération) : 25 000 $
✔ Fonds de prévoyance : 15 000 $
✔ Fonds d’autoassurance (franchise en cas de sinistre) : 10 000 $

Si un copropriétaire détient 10 % (fraction) selon sa quote-part, ses charges annuelles seront de 5 000 $, soit 416 $ par mois.

Lors de l’assemblée générale annuelle le syndicat dépose son budget prévisionnel, mais aussi les états financiers : le portrait réel de la copropriété

Les états financiers permettent de comparer ce qui a été prévu dans le budget avec ce qui s’est réellement passé. Ils incluent :

📌 Le bilan : il présente ce que la copropriété possède (actifs) et ce qu’elle doit (passifs). Il montre l’état du fonds d’opération, du fonds de prévoyance et du fonds d’autoassurance.

📌 L’état des résultats : il détaille les revenus (ex. : contributions des copropriétaires, intérêts bancaires) et les dépenses réelles.

📌 Les notes explicatives : elles fournissent des précisions sur certains éléments financiers.

Selon la taille de la copropriété, ces états financiers peuvent être préparés par un comptable et doivent respecter certaines normes comptables. Dans certains cas, la déclaration de copropriété peut en faire mention, tout comme elle peut prévoir la réalisation d'un audit financier.

Comptabilité de caisse vs comptabilité d’exercice

En copropriété, il existe deux méthodes de comptabilisation :

✔ La comptabilité de caisse (souvent utilisée par les petits syndicats sans expérience comptable) : elle enregistre les transactions lorsque l’argent est reçu ou dépensé. C’est une méthode simple, mais elle ne reflète pas toujours la réalité financière de la copropriété, notamment en fin d’exercice.

✔ La comptabilité d’exercice : elle enregistre les revenus et dépenses lorsqu’ils sont engagés, même si l’argent n’a pas encore été encaissé ou déboursé. Cette méthode donne une image plus fidèle des finances du syndicat et est privilégiée par les comptables professionnels. Cependant cela demande des connaissances en comptabilité…

Anticiper l’évolution des obligations

Avec le projet de règlement du gouvernement (Loi 16) il sera obligatoire d’obtenir une étude du fonds de prévoyance et un carnet d’entretien, il faudra prévoir des montants plus élevés pour l’entretien préventif des parties communes, ce qui influencera directement le fonds d’opération et le fonds de prévoyance. De plus, tous les 5 ans, chaque syndicat devra mettre à jour :

🔹 L’évaluation de la valeur de l’immeuble (utile pour l’assurance)
🔹 L’étude du fonds de prévoyance (déterminant les cotisations futures)
🔹 Le carnet d’entretien (suivi des travaux et planification)

Un poste budgétaire spécifique peut être prévu chaque année pour étaler ces coûts et éviter une charge trop lourde lorsqu’une mise à jour devient obligatoire.

En résumé

✅ Le budget prévisionnel planifie les dépenses annuelles et fixe les charges communes.
✅ Les états financiers comparent le budget avec la réalité et évaluent la situation financière.
✅ Trois fonds sont essentiels : opération, prévoyance et autoassurance.
✅ Une réserve pour imprévus fait partie du fonds d’opération.
✅ La comptabilité d’exercice offre une meilleure vision des finances qu’une comptabilité de caisse.
✅ Tous les 5 ans, des mises à jour sont requises (valeur de l’immeuble, fonds de prévoyance, carnet d’entretien). Un poste budgétaire dédié permet d’étaler ces coûts sur plusieurs années.

Une bonne gestion financière garantit la stabilité et la pérennité de votre copropriété!

Article rédigé par, Gilles Tremblay

LA SAISON DES IMPÔTS EN COPROPRIÉTÉ

1. Les syndicats de copropriété doivent-ils produire des déclarations de revenus ?

Oui, et ce, tant au provincial qu'au fédéral. Considéré comme une personne morale (sans but lucratif, sauf exception), un syndicat de copropriété est légalement tenu de produire des déclarations de revenus, même s'il ne génère aucun revenu. Les déclarations doivent être produites au plus tard 6 mois suivant la clôture de l'année financière du syndicat.

2. Avant de commencer : quels documents et informations rassembler ?

Avant de produire les déclarations, le syndicat doit rassembler :

• Numéro d'entreprise (NE) . Seul un administrateur peut obtenir le numéro d'entreprise (NE) à 9 chiffres auprès de l' Agence du revenu du Canada . Il peut l'obtenir par la poste ou, mieux, par téléphone et l'obtenir sur-le-champ.
• Numéro d'entreprise (NEQ). Les syndicats de copropriété sont enregistrés au registraire des entreprises du Québec et à chaque entreprise est attribué un numéro à 10 chiffres qui lui permet d'ouvrir un compte de banque et de transiger auprès des organismes gouvernementaux. Ce numéro peut être trouvé en ligne, sur le site du registraire des entreprises du Québec, simplement avec le nom du syndicat.
• Numéro d'identification (ID). Pour obtenir le numéro d'identification (ID) de son syndicat, un copropriétaire peut l'obtenir en téléphonant au service à la clientèle de Revenu Québec . Ce numéro à 10 chiffres sert exclusivement aux correspondances avec Revenu Québec.
• Date de constitution du syndicat. Cette date est inscrite au registraire des entreprises du Québec.
• Noms des administrateurs et de leurs postes. On peut aussi les désigner comme « administrateurs ».
• États financiers : Avoir en main les états financiers dont le bilan doit impérativement être équilibré, sans quoi il se peut que Revenu Québec ou l'ARC les questionne.
• Si les déclarations de revenus sont complétées par un copropriétaire : seule une production manuelle, en format papier. Il n'existe pas de logiciel « grand public » pour les entreprises.

3. Quels formulaires faut-il remplir ?

Pour les petites copropriétés, définies aux fins de l'impôt comme des syndicats dont les revenus de placements sont inférieurs à 10 000$ ou dont l'actif est inférieur à 200 000$, les formulaires requis sont :

Déclaration fédérale      T2 abrégée + annexe 100 (bilan) + annexe 125 (état des résultats) + annexe 141 (liste de contrôle qui permet de déterminer qui a préparé les états financiers, l'importance de sa participation et si des réserves ont été rédigées).

  Formulaire provincial CO-17.SP  (2 pages) qui exige le paiement annuel des droits d'immatriculation et qui demande d'annexer les états financiers.

Pour les grandes copropriétés, définies aux fins de l'impôt comme des syndicats dont les revenus de placements sont supérieurs à 10 000$ ou dont l'actif est supérieur à 200 000$, les formulaires requis sont : 

      Déclaration fédérale T2 abrégée + annexe 100 (bilan financier) + annexe 125 (état des résultats) + annexe 141 (liste de contrôle qui permet de déterminer qui a préparé les états financiers, l'importance de sa participation et si des réserves ont été formulées). S'ajoute l'annexe T1044 (2 pages) qui est la Déclaration de renseignements pour les organismes sans but lucratif .

Formulaire provincial  CO-17.SP (2 pages) qui exige le paiement annuel des droits d'immatriculation et qui demande d'annexer les états financiers.

4. Doit-on envoyer les états financiers ?

Les états financiers sont demandés au provincial seulement , avec le formulaire CO-17.SP.

5. Que se passe-t-il si notre syndicat n'a jamais fait de déclaration de revenus ?

Si un syndicat n'a jamais produit de déclaration de revenus, il n'est jamais trop tard pour commencer. Les déclarations d'impôts sont alors remplies pour une première année uniquement, sans égard aux années antérieures. Comme aucun revenu n'est déclaré, les agences gouvernementales sont clémentes et, généralement, ne demandent rien de plus.

Il est toutefois possible, bien que rare, qu'un syndicat de copropriété soit soumis à une pénalité de retard ou à des intérêts. En principe, l'amendement pourrait aller jusqu'à 25$ par jour de retard (minimum 100$ et maximum 2 500$ par déclaration non produite). Si une pénalité devait être imposée, contactez l'Agence de revenu du Canada et Revenu Québec pour régulariser la situation. Les agences de revenu gouvernementales sont souvent compréhensives.

6. Concrètement, comment procéder ?

• Étape 1 : Rassembler les 3 numéros requis => le NEQ et l'ID au provincial et le NE au fédéral
• Étape 2 : Rassembler les états financiers de l'année financière qui vient de se terminer
• Étape 3 : Remplir les formulaires requis. Dans le doute ou devant cette tâche qui pourrait paraître rébarbative pour certaines personnes, ne pas hésiter à faire appel aux services d'un comptable professionnel agréé (CPA). Les frais exigés en 2023 par une firme réputée de CPA étaient de ± 150$ pour la production des 2 déclarations.
• Étape 4 : Au besoin, contactez l'Agence de revenu du Canada et Revenu Québec pour clarifier les démarches à compléter, en particulier si des pénalités sont imposées.

Plusieurs articles sur la gestion financière et les déclarations de revenus :

https://www.solutioncondo.com/tag/impot/

Deux CPA remplissent les formulaires pas à pas, lors d'une formation du RGCQ :

https://www.youtube.com/watch?v=QL0NlgVATHk&t=9s

Article rédigé par Julie Boivin, janvier 2025

Budget vs États financiers : quelle est la différence pour votre copropriété ?

Dans une petite copropriété, il est facile de se perdre dans les termes comptables, surtout lorsqu'on est bénévole au conseil d'administration ! Deux notions reviennent souvent : le budget et les états financiers. Mais à quoi servent-ils exactement ? Et en quoi sont-ils différents ?

Le budget : un plan pour l'avenir

Le budget est une prévision, comparable à une carte routière pour l'année à venir. Il sert à :

• Estimer les dépenses à venir (ex. : déneigement, assurances, entretien, apport au fonds de prévoyance) ;
• Calculer les cotisations mensuelles des copropriétaires ;
• Aide à prendre des décisions financières éclairées.

Généralement préparé par les administrateurs ou le gestionnaire, le budget est ensuite présenté aux copropriétaires lors de l'assemblée annuelle. Il ne s'agit pas d'une science exacte, mais d'un outil de planification essentiel.

Les états financiers : le reflet de la réalité

Contrairement au budget, les états financiers montrent ce qui s'est réellement passé au cours de l'année. Ils comprennent :

• Un bilan : ce que la copropriété possède et doit ;
• Un état des résultats : les revenus et dépenses réels ;
• Parfois des notes explicatives .

Ces documents permettent de vérifier si le budget a été respecté et d'évaluer la santé financière du syndicat.

Et les charges communes ?

Oui, c'est bien le budget qui détermine les charges communes ! Une fois que toutes les dépenses annuelles prévues sont indiquées, le total est réparti entre les copropriétaires selon leur devis-partie, habituellement dans la déclaration de copropriété.

Par exemple, si le budget prévoit 24 000 $ de dépenses pour l'année et que votre unité représente 10 % de la copropriété, vos charges communes s'élèveront à 2 400 $, soit 200 $ par mois.

Le budget est donc l'outil clé pour établir ce que chacun doit contribuer pour assurer le bon fonctionnement de l'immeuble.

L'importance d'un fonds de contingence ou d'urgence

Il est essentiel d'inclure un fonds de contingence ou un fonds d'urgence dans le budget de votre copropriété. Ce fonds permet de couvrir les imprévus, comme une réparation urgente (ex. : ascenseur en panne), sans perturber les finances de la copropriété.

En règle générale, un fonds de contingence représente environ 5 à 10 % du budget annuel . Il garantit que votre copropriété peut faire face à des situations imprévues sans nuire à sa gestion financière et, surtout, limiter le recours aux cotisations spéciales en cours d'année.

En somme, un budget bien conçu et des états financiers bien analysés permettent d'assurer une gestion saine et transparente de votre copropriété !

Julie Pronovost, 1er avril 2025

Est-ce que mon syndicat doit produire un rapport d'impôt ?

La réponse est oui, peu importe sa taille, un syndicat de copropriété doit produire des déclarations fiscales

Commençons par briser un mythe : même si votre syndicat ne vend pas de biens et qu'il est considéré comme un organisme à but non lucratif (OSBL), il est quand même considéré comme une société par l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec. Eh oui, les syndicats doivent produire une déclaration fiscale chaque année, même si leur seule source de revenus est le maigre intérêt sur le compte bancaire.

Pourquoi ? Parce que le gouvernement aime les papiers bien rangés et qu'il ne fait pas de favoritisme, même pour les triplex bien entretenus.

Fort heureusement, dans la grande majorité des cas, il n'y aura pas d'impôt à payer. 

Les formulaires à remplir : T2, CO-17 et leurs copains

Pour les déclarations fiscales d'un syndicat de copropriété, vous aurez besoin de :

• Le formulaire T2 (au fédéral) : Oui, il est similaire à celui utilisé par les grandes entreprises, mais ne vous inquiétez pas, une version allégée est disponible pour les syndicats (T2 Abrégée).
• Le formulaire CO-17.SP (au provincial) : L'équivalent québécois du T2, mais avec un peu plus d'accent et des cases à cocher en plus. Puisque ce formulaire est assez sommaire, vous devez joindre vos états financiers à l'envoi postal.

Mais attendre, ce n'est pas tout ! Il faudra également remplir quelques annexes pour compléter tout ça, comme :

• L'annexe 100 (le bilan) : Pour indiquer les actifs du syndicat (comme le fonds de prévoyance ou le cabanon qui permet de ranger les vélos).
• L'annexe 125 (l'état des résultats) : Pour lister les revenus et les dépenses, même si votre seul revenu est l'intérêt de 3,27 $ généré par le fonds de prévoyance.
• L'annexe 141 : Pour que l'ARC en sache un peu plus sur la situation financière du syndicat et sur les personnes qui ont fourni les renseignements financiers.

Les formulaires sont disponibles sur les sites de Revenu Québec et de l'Agence de Revenu du Canada. Il faut tout simplement les télécharger et il est possible de les remplir à l'écran.

Les conséquences de faire l'autruche avec les déclarations fiscales

Si l'idée de remplir ces formulaires vous donne envie de les glisser sous le tapis, méfiez-vous. Ne pas produire vos déclarations fiscales peuvent mener à :

• Des pénalités financières : Parce que oui, même les syndicats peuvent recevoir des amendes salées.
• Des vérifications fiscales : Et ça, c'est l'équivalent administratif d'une rencontre avec votre belle-mère qui n'a pas encore pris son café un dimanche matin.

Papier ou électronique ? Un peu des deux

Contrairement à ce qu'on pourrait penser, les syndicats de copropriété ont encore le droit de faire leur déclaration T2 au fédéral en version papier. Au provincial (Québec), même topo : vous pouvez envoyer votre CO-17.SP par la poste. Mais attention ! Si vous êtes un préparateur qui produit plus de 5 déclarations fiscales par année, là, c'est différent : vous devrez les transmettre électroniquement. Sinon, le bon vieux papier, l'enveloppe et le timbre restent vos meilleurs alliés.

Les états financiers : un entrant essentiel

Les états financiers jouent un rôle crucial dans la préparation des déclarations fiscales d'une copropriété. Ils fournissent une vue d'ensemble complète de la santé financière de la copropriété, incluant les revenus, les dépenses, les actifs et les passifs. Ces informations sont essentielles pour déterminer les obligations fiscales de la copropriété et pour s'assurer que toutes les dépenses et revenus sont correctement déclarés.

Les états financiers peuvent en général être préparés par les administrateurs ou toute personne qualifiée à qui le conseil d'administration confie cette tâche. Mais attention, dans certains cas, la déclaration de copropriété peut exiger que les états financiers soient préparés par un comptable agréé. Ceci est surtout le cas pour les grandes copropriétés. Ne prenez pas de chances, vérifiez si votre déclaration fournit des précisions à ce sujet.

Un préparateur expérimenté ? Pas obligatoire, mais franchement conseillé !

Produire une déclaration fiscale pour un syndicat de copropriété n'est pas réservée aux comptables agréés. Vous pouvez théoriquement le faire vous-même un peu comme réparer une fuite sous l'évier avec un tutoriel YouTube. Vous pouvez également confier cette tâche à un préparateur qualifié et expérimenté (avec ou sans titre comptable).

Soyons honnêtes : un préparateur d'impôt, c'est comme un bon voisin qui a tous les bons outils – il vous évitera bien des soucis et des erreurs gênantes. Et si votre préparateur a une forte expertise en matière de copropriétés, c'est un atout précieux. Il sera en mesure de bien comprendre la réalité de votre syndicat.

En résumé : 

Tous les syndicats de copropriété, même les tous petits, doivent produire des déclarations fiscales chaque année. C'est la loi. Heureusement, il existe des ressources pour vous aider à vous démêler avec les multiples formulaires. Les états financiers jouent un rôle essentiel dans cette démarche, en fournissant une vue d'ensemble de la santé financière de la copropriété. Faire appel à un préparateur qualifié peut grandement faciliter ce processus et éviter des erreurs gênantes. On ne le répète jamais assez, une gestion fiscale transparente et efficace contribue à la tranquillité d'esprit des copropriétaires et à la bonne gestion de leur propriété.

Bonne saison des impôts !

Voilà !

Rédactrice de contenu : Julie Pronovost

En copropriété qui vote le budget annuel ?

Adoption du budget

1. Cadre légal

Article 1072. Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble ainsi que les sommes à verser au fonds de prévoyance et au fonds d’auto assurance.

Avec l’arrivée de la Loi 16, plusieurs articles du Code civil du Québec ont été modifiés pour clarifier le rôle du syndicat et des copropriétaires. Aujourd’hui, le Code civil prévaut sur la déclaration de copropriété.

Consultation de l’assemblée : Contrairement à certaines anciennes déclarations où l’assemblée votait le budget, le CA soumet désormais le budget aux copropriétaires pour consultation. L’assemblée peut formuler des commentaires ou recommandations, mais n’a plus de droit de veto.

Décision finale : C’est le conseil d’administration qui adopte le budget et fixe les frais de condo.

2. Rôle du CA

Préparer un budget réaliste et conforme aux besoins financiers de la copropriété.

Consulter les copropriétaires pour recueillir leurs avis et préoccupations.

Décider finalement de l’adoption du budget et des frais de condo en tenant compte des obligations financières et de la santé de la copropriété.

3. Bonnes pratiques pour le président/CA

Informer et sensibiliser les copropriétaires

Expliquer clairement les besoins financiers et les conséquences d’un budget insuffisant.

Documenter les risques liés à une absence d’augmentation des frais.

Recueillir les commentaires de l’assemblée

Écouter les suggestions et préoccupations des copropriétaires.

Intégrer les points pertinents dans le budget final si possible.

Décision du CA

Après consultation, le CA adopte le budget et fixe les frais de condo.

Documenter la décision et les motifs pour assurer transparence et protection des administrateurs. 

En résumé :

Le CA est responsable et décisionnel pour le budget et les frais de condo.

L’assemblée joue un rôle consultatif, pour informer le CA des préoccupations des copropriétaires.

La Loi 16 et le Code civil du Québec ont clarifié cette répartition des rôles, et les anciennes pratiques de vote de l’assemblée pour le budget ne s’appliquent plus.